مدیریت پیمان

مدیریت پیمان یا Management Contracting چیست؟

یکی از شیوه های اجرای پروژه است که در آن کارفرما، یک شخص حقیقی یا حقوقی (یک شرکت) را انتخاب میکند تا مدیریت اجرای عملیات را بر عهده بگیرد. بنابراین تمام برنامه ریزی های لازم از جمله آماده سازی بستر اجرای عملیات، مشخص کردن شیوه های اجرا، استخدام نیرو های لازم، تعیین چارت اجرایی بر عهده پیمانکار است.

در این شیوه اجرا، مسئولیت ها بین سه طرف قرارداد تقسیم میشود. کارفرما که تامین کننده هزینه های پروژه میباشد. پیمانکار که مسئول اجرای پروژه است گروه اجرایی را با هماهنگی کارفرما تشکیل داده و شیوه های اجرا را برنامه ریزی میکند. مشاور با جلساتی که با کارفرما برگزار میکند به نقطه نظرات و اولویت های کارفرما دست پیدا میکند و آنها را به نحو احسن در غالب نقشه های اجرایی پیاده میکند. انتخاب مشاوری آگاه به مسائل فنی میتواند در روند اجرا بسیار تاثیر گذار باشد. همچنین در تسلط کارفرما بر پروژه وجود مشاور آگاه و باتجربه مفید است.

 

چرا مدیریت پیمان؟

این نوع از قرارداد زمانی نیاز میشود که کارفرما توان پرداخت هزینه های ساخت را دارد اما توانایی یا آگاهی لازم برای امور اداری و اجرایی ساخت و ساز را ندارد. برخلاف روش مشارکت در ساخت که در آن کارفرما هیچ هزینه ای متقبل نمیشود. تشکیل پرونده، کسب گواهی های لازم از جمله اخذ جواز ساختمانی، گواهی پایان کار،و... . انجام کار های اداری و پیگیری های لازم برای کسی که تجربه ایی در این کار ندارد میتواند طاقت فرسا باشد، اما سپردن آن به دست افراد با تجربه و آشنا با این فضا هم باعث تسریع روند میشود و هم از بروز مشکلات احتمالی آینده جلوگیری خواهد شد. در این شرایط میتوان گفت مدیریت پیمان به صرفه ترین نوع قرارداد برای کارفرما خواهد بود.

این روش برای کارفرمایان جالب است چون پرداخت به پیمانکار بصورت درصدی از هزینه های کل میباشد. این هزینه شامل اجرای موارد قرارداد، مدیریت طرح، نیرونی انسانی و تجهیزات میباشد و چون پرداخت کارفرما به پیمان کار شامل هیچ هزینه بالاسری نمیباشد، در هزینه ها صرفه جویی میشود. البته بسته به حجم پروژه و زمینه کاری آن درصد پیمان کار متفاوت میباشد. هرچه حجم کاری پروژه بزرگتر باشد، پیمانکار معمولا درصد کمتری درخواست میکند. هنگام بستن قرارداد در مورد آن تصمیم گیری خواهد شد. در کل میتوان گفت سرعت اجرا و کیفیت ساخت دراین قرارداد نسبت به دیگر قرارداد ها بالاتر است.

در حین بستن قرار داد باید دو مسئله مهم تعیین تکلیف شود

  1- مصالح ساخت ساختمان را چه کسی تامین کند؟ (کارفرما، پیمانکار یا مشاور)

معمولا مشاهده شده چنانچه تامین مصالح بر عهده کارفرما یا مشاور باشد، کیفیت اجرا بیشتر خواهد بود و قرارداد مفید تر واقع خواهد شد.

  2- اجرا پروژه با چه کیفیتی صورت گیرد؟ (به بهترین شکل یا با کیفیت مناسب یا ...)

مدیریت پیمان به همراه خرید مصالح پروژه ها:

اگر در توافق ذکر کنید خرید مصالح با پیمانکار میباشد،درصد پیمانکار تغییر میکند. در عرف بازار در قراردادهایی که خرید مصالح با مدیر پیمان است، این درصد برابر 8 تا 16 درصد می باشد. زیرا مجریان با روابطی که در طول زمان پیدا کرده اند میتوانند مصالح را با قیمتی کمتر تهیه کنند. در حال چه خرید مصالح با شما باشد چه با پیمان کار چانه زنی بیش از حد بر روی درصد پیمانکار به پروژه لطمه میزند. چرا که قرار است شما کاری با کیفیت در زمانی معیین تحویل بگیرید این بسیار مهم تر است. مطمئنا چنانچه پیمانکاری با مهارت و تجربه انتخاب کنید، هرگز به اعتبار چند ساله خود لطمه نمیزند و در کیفیت اجرا خللی وارد نمیکند اما در حال مهم است که پیمانکار از انجام دلسرد نشده و از درصد خود در پایان کار راضی باشد و تا پایان کار در پروژه باقی بماند. پس بهتر است درصد پیمان کار را منصفانه و منطقی تایین کنید. این درصد در پروژه های بازسازی و مقاوم سازی معمولا 20 درصد است.

 

مزایای روش مدیریت پیمان

در این روش در صورتیکه هماهنگی مناسبی که بین پیمانکار و طراحان صورت بگیرد با انتقال تجربیات و مهارتهای اجرا آنالیز مهندسی پروژه بهتر، زمان اجرا کاهش و کیفیت اجرا افزایش خواهد یافت همچنین در هزینه ها هم صرفه جویی خواهد بود. به دلیل اینکه گروه پیمانکاران جزء زیر نظر پیمانکار اصلی کار میکند نیازی به وجود نظارت انتخابی در پروژه نیست. از مزایای دیگر این کار به وجود آمدن هماهنگی بین پیمانکاران و عدم تداخل کاری آنها، سرعت بخشیدن به کار اجرا میتوان اشاره کرد.

پیمانکار پروژه و کادر اجرایی او، با دوری از تمایلات سودجویانه در جهت رضایت کارفرما و جلوگیری از هدر رفت منابع او تلاش میکنند و به نحوی جزیی از تیم کارفرما میشوند. همچنین رقابت خوبی بین پیمانکاران جز شکل میگیرد تا با انجام درست و با رعایت زمان بندی صحیح قسمت های بیشتری از پروژه را بر عهده بگیرند.

 

درصد پیمانکار در مدیریت پیمان

اولین سوالی که برای خیلی از کارفرمایان پیش می آید این است که عرف درصد حق الزحمه پیمانکار در این نوع قرارداد ها چقد است؟ این درصد بابت اجرا موارد توافق به پیمانکار در طول زمان پروژه پرداخت خواهد شد.

درصد مورد توافق بین پیمانکار و کارفرما به عوامل زیادی بستگی دارد که قابل توافق و بررسی است. نوع پروژه، بزرگی پروژه، زمان تخمینی اجرا، کیفیت کار پیمانکار و ... .